（一）還原率的確定
按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014），土地還原率的確定方法有土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投入風險與投入收益率綜合排序插入法三種方法，還原率的確定一直是估價過程中的難點，具體不僅是測算過程復雜，還需要大量的租金和售價等土地交易資料，對于商業、住宅用地在市場交易資料充足的情況下一般三種測算方法均可適用，而對于工業用地，一般因市場交易資料較少，興義房地產評估僅能采用安全利率加風險調整值法一種方法測算。純收益與價格比率法在測算過程中是先利用房地產租金與售價的關系測算綜合還原率，然后利用土地還原率與房屋還原率，地價與房價比例關系套用公式分別求得土地還原率和房屋還原率。安全利率加風險調整值法中安全利率一般采用三年期或五年期國債利率，難點是風險調整值的確定，一般可以根據各類用地市場風險因素對土地市場的影響程度確定，需要建立市場風險因素因子體系，將這些因素因子對各類用地的影響程度進行量化，進而測算風險因素調整值，還有一種簡單的方法就是通過分析近幾年物價指數的變動情況確定風險因素調整值。投入收益率法一般可將房地產抵押借款收益率與自有資本收益率的加權平均數，并考慮一定的風險調整系數作為綜合還原率，抵押借款收益率一般為第一年還本付息額與抵押借款額的比率，自有資本收益率可結合房地產企業收益率情況，采用資本資產定價模型進行測算。
（二）期日修正系數的確定
公布城市地價動態監測指數的地區，期日修正采用的多為中國城市地價動態監測網公布地價增長率及地價指數。但在應用中有人指出，該指數是綜合該城市不同用途、不同區域的平均性指標，針對各個區的地價變動幅度，是否可以直接使用？如果不可直接使用，又應該參照哪個指標來拆解落實？畢竟估價對象所在區域的單個地價指標，也僅僅是構成整個城市地價指標的一個權重因子。更何況目前地價指數，測算過程多用當前商品房的租售價格及征地價格來測算，并加入土地市場不同地塊的成交價格，自身即帶有一定的市場盲目性。
以咸陽市為例，如果通過區域近幾年土地平均交易價格情況來分析測算地價上漲率，那么就需要相對多一些正常客觀的土地交易案例，對于咸陽市這樣的中小城市來說，每年的土地交易量是有限的，而且近兩年土地交易注意集中在灃西新城、空港新城，秦漢新城和主城區土地交易較少，特別是商業一級、工業一級、住宅無級六級區域內的土地交易非常少，有些縣城可能一年僅成交十幾宗地，也不是每種用途的地都有成交，對于這樣的區域是很難采用地價水平分析來測算地價上漲率的。有些估價師認為，土地評估本來就是土地估價師結合經驗的一個判斷，在充分分析區域現狀的發展情況和未來的發展前景的條件下，估價師可以客觀的給出一個地價上漲率，但是這樣的地價上漲率是否真的客觀也有待考量。
（三）占用率修正系數
當報告中同時采用基準地價系數修正法和市場比較法時，兩種方法占用率修正是否需要統一？也就是說市場比較法占用率修正是否需要按照基準地價系數修正法占用率修正系數進行修正？個人認為不一定保持一致，因為目前大多數地區基準地價制定具有一定的滯后性，基準地價估價期日距離公布時間一般都在一年以上，甚至有的達到兩年，采用一兩年前的占用率修正系數指導現在的占用率對地價的影響度顯然不合適，而且基準地價中的占用率修正系數也不一定能夠準確反映市場占用率對地價的影響。如：一個商業項目采用的基準地價系數修正法對應的占用率修正系數為占用率2的修正系數為1.00、占用率為2.5的修正系數為1.10、占用率為3的修正系數為1.18，而這個商業項目所在區域實際供地時地價水平受占用率的影響并不敏感，甚至不受占用率影響。那么市場比較法進行占用率修正時若也采用基準地價法中的占用率修正系數，測算結果就會造成一定的地價偏差。
市場比較法占用率修正幅度值可通過分析近期市場成交實例價格對占用率變化的敏感度進行確定，但此種方法只適用于成交實例較豐富的情況，由于成交實例不足等因素實施起來也有一定的難度。
（四）成本逼近法及剩余法中利潤率的確定
成本逼近法是通過土地取得費及相關稅費、土地開發費、投入利息、投入利潤和土地升值等土地成本積算土地價格，其中難點之一就是土地開發利潤率的取值問題。剩余法是在估算開發完成不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。
然而，兩種方法中的利潤率的內涵是不一致的，關于成本逼近法的土地開發利潤率，根據《城鎮土地分等定級規程》(GB/T18507-2014)中章節6.4.7的表述：“土地開發總投入應計算合理利潤，按照開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投入的客觀回頭率，測算土地開發應取得的開發利潤。”而剩余法中利潤(章節6.3.2.7)則表述為：“開發項目客觀利潤一般以土地或不動產總價格或全部預付資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似土地或不動產開發項目的平均利潤率。”
那么有沒有一個既可以滿足成本逼近法中關于行業利潤率、又可以滿足剩余法中關于房地產開發行業利潤率的客觀、公正性指標呢？有。可以查閱歷年國務院國資委財務監督與考核評價局編制的《企業績效評價標準值》一書。該書既按照工業、建筑業、房地產業、農林牧副漁等不同劃分行業種類，同時在每種行業中有關于利潤率的優秀值、良好值、平均值、較低值乃至較差值等不同等級參數，可引為客觀公正的評估測算數據來源。
（五）估價結果的合理性分析及地價確定方法
報告中采用兩種方法測算地價后，那么怎么來確定最終地價，取兩種方法的平均值還是取權重，取權重的話怎么取，這里面的關鍵點是怎樣去充分分析兩種方法的合理性和可信度，具體可以從這幾個方面去考慮：
（1）針對估價目的、估價對象特點、市場狀況、部門供地政策的變化分析方法的適用性，如，一般出讓項目，采用4號文規定的比較保守的“基準地價法或成本逼近法”和偏向于市場的“市場比較法、剩余法、收益還原法”，在進行方法權重取值時會給后者取權重值大于前者。也有一些保護房用地，在基準地價更新前成交實例供地價格較低（180萬元/畝），在基準地價公布后，區域基準地價標準調整到了260萬元/畝，但是基準地價公布后尚未成交實例，部門供地政策是出讓價格不低于基準地價，這時采用基準地價法和市場比較法評估時，市場法測算結果的與部門供地政策就會有一定的差距，基準地價的可信度大于市場比較法，基準地價法取權重值應大于市場比較法。
（2）對資料的完備性和參數取值的可靠性進行檢查和分析，資料的完備性應分析采用方法中搜集資料是否完整、豐富，參數取值的可靠性體現在方法中參數取值是否有充分的依據，而非估價師的主觀判斷。
（3）比較各方法估價結果之間的差異，選取地價確定方法，綜合確定估價結果，這里的難點是怎樣確定權重取值，是取“50%和50%”、還是“30%和70%”，“40%和60%”、“20%和80%”，有兩種可參考的思路：第一是否可以從兩種方法測算結果的差異大小確定，兩種方法測算結果差異大權重取值的差異就可以大一些，反之兩種方法測算結果差異小權重取值的差異就可以小一些；第二按照對估價結果的影響因素因子，建立估價對象兩種方法估價結果影響因素因子體系和權重值，用權重值乘以影響程度值，進一步測算每一種方法的權重，但是這里權重值和影響程度值確定也比較難，有時也帶有一定的主觀性。
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