一、興義房地產評估公司為你講述估價報告的編寫過程中需要特別注意的問題：
（一）估價目的要符合相關法律法規的要求
估價目的時要注意思考是否符合相關法律法規的要求，如：出讓土地轉讓目的的評估，按照《中華人民共和國房地產管理法》需要滿足的條件為：1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；2、按照出讓合同約定進行投入開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投入總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。不符合上述條件評估機構就不能出具以轉讓為目的的評估報告。另外還有未被征收拆遷完畢的土地出讓、閑置土地抵押等估價目的要看是否符合法律法規的相關要求。
（二）估價期日的確定
注意特殊估價時點要求：如：抵押項目，按照《房地產抵押估價指導意見》第十條規定“房地產抵押價格時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日；調整用途或容積率補地價的項目，按照4號文，估價期日應以國土資源主管部門同意補繳地價時為主，征收拆遷項目，按照《國有土地上房屋征收評估辦法》，估價期日為拆遷公告發布之日。
（三）地價定義
按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）及《土地估價報告評審標準》，在地價定義處需描述估價對象所處市場條件是公開市場或特定市場，這一點是平常書寫報告比較容易遺漏的地方。還有對于一些地區地價中不含耕地占用稅，耕地占用稅是土地成交后由競得人支付，在地價定義內涵中應予以合理界定。
（四）底價決策建議
按照4號文，“在土地估價報告的估價結果部分，應有明確的底價決策建議及理由”。在實物操作中此部分的書寫對于估價師來說還是比較難的，很多報告也寫的極為簡單，沒有分析，甚至有的一句話帶過。那么此部分應該怎樣書寫才能真正的給委托方底價決策提供參考作用呢？個人認為，底價建議應從區域政策、土地成本及區域土地市場三個角度去分析，政策方面結合當地的供地政策、產業政策、協議出讓低價、工業用地出讓低價及基準地價等幾個方面綜合進行分析，將評估地價與相關政策規定的符合情況進行分析；成本方面，一般情況下，工業用地供地價格與成本關聯度較大，一般高于征地成本，相關部門收益較低，也有一些項目有招商引資特殊的優惠政策，可能供地價格低于征地成本，具體要結合項目特點進行分析和說明；對于商住類項目，一般價格取決于市場供求，與成本關聯度沒有工業用地大，并且供地價格遠高于其成本，也有個別棚戶區改造項目出讓價格低于征地拆遷成本，此時便有一定的行政因素干預在里面，在說明時就要結合具體未來的社會效益等方面進行分析，另外還有棚戶區改造項目，由于其前期成本非常高，按照不低于成本的原則供地會導致地價非常高，此類項目相關部門為了控制地價，出讓時采用出讓金掛牌的方式，在具體底價建議時應結合項目具體情況進行具體分析；土地市場方面，應充分分析估價對象所在區域土地市場成交情況（包括成交宗地的位置、容積率、價格等信息），必要時可列表顯示成交宗地情況，并畫出位置圖，結合評估價格和區域土地市場成交情況，給出客觀的底價建議。
（五）需要特殊說明事項
需要特殊說明事項應該是報告中的一個著重部分，體現了估價師對估價報告的整體把握，同時也體現了一個估價師的報告撰寫水平，有一些報告在特殊說明事項部分寫的比較泛，可能估價師認為這樣書寫可能不會出現大的差錯，寫的過多，如果寫的不對還會給報告減分，其實這部分恰恰是整個報告的精華所在，報告中所有的特殊處理都要在此部分進行說明。一般包含：報告中地價定義處實際與設定（開發程度、容積率、使用年期等）不一致的說明；評估應用資料的相關說明，如：不動產權證登記狀況與出讓合同或與實際查勘狀況（土地使用權人、面積、四至等）不一致的說明、規劃條件規劃范圍與宗地出讓范圍不一致的相關說明；地價指數的確定；特殊的評估技術路線，如：對于一些不能單獨利用的狹小地塊評估思路的考慮、出讓項目含安置的對于安置部分的特殊考慮及對地價的影響。另外還有一些其他較為復雜的特殊情況，都要在此部分進行充分的闡述和說明。
（六）估價對象描述
估價對象描述包含土地登記狀況、土地權利狀況、土地利用狀況的描述，土地登記狀況中一般容易忽視土地來源的描述，一些報告甚至沒有土地來源描述或是一筆帶過，沒有真正對土地歷史來源情況進行充分的分析，土地來源描述應結合土地歷史資料情況進行分析說明，如：相關部門儲備土地擬出讓的項目，土地來源處不能僅簡單描述估價對象為相關部門儲備地，應充分分析相關部門是以何種方式進行征收的，是征收農用地或集體建設用地，還是收購存量國有土地，并描述征收的相關批準文件或是收購協議。土地權利狀況中比較容易遺漏估價對象的實際使用與證載情況的說明，這是《土地估價報告評審標準》所要求的，實際使用與證載一致的，說明一致即可，不一致的需要著重分析不一致可能會對地價產生的影響，如：證載為住宅用地，實際使用為商鋪及辦公，實際使用與證載不一致，就要充分分析對評估地價的影響。土地利用狀況中需要特別注意最有效利用狀況的分析及土地閑置情況說明，最有效利用分析應結合估價對象現狀利用情況及規劃利用條件進行。土地閑置情況說明應著重結合出讓合同相關條款約定，確定土地是否存在閑置，閑置可能產生的影響等方面，如：抵押項目應著重說明土地是否存在閑置情況，閑置超過兩年存在被收回風險的情況下可能不宜抵押。
（七）區域因素分析
常見的問題有對區域范圍的界定過大，如，描述估價對象處于××市××區，而沒有微觀區域的描述，還有因素描述中各因素區域概況、基礎設施條件、產業聚集度、商服繁華度等對區域的界定范圍不一致，如：區域概況中描述估價對象在××街道辦事處，基礎設施條件和產業聚集度又描述估價對象在××工業園區，基礎設施為五通，或商服繁華度描述估價對象在城郊，基礎設施為四通。顯然區域概況中的區域范圍和產業聚集度或商服繁華度中的區域范圍是不一致的，與后面基準地價系數修正法和市場比較法中區域修正是不吻合的，因為基準地價區域修正應該是對級別內的小區域條件的修正。此處建議區域概況中可先按照行政區劃或城市功能分區界定一個大區域，然后在基準地價級別范圍內界定一個相對均質的小區域。這個小區域可以用自己的語言概括分析說明。這樣也就與后面采用基準地價系數修正法和市場比較法區域因素修正相一致了。
（八）估價原則的選擇與描述分析
估價原則除了《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）規定的幾個原則之外，注意出讓項目還需按照4號文增加價格主導原則、審慎原則和公開市場原則，估價實物中需結合估價目的和方法進行選擇合適的估價原則，在描述時不能簡單描述每一項原則的概念，需結合估價目的和方法進行分析，如：替代原則，在具體方法運用時的分析“運用市場比較法測算中，在選擇比較實例、因素修正以及確定比準價格時，遵守替代原則，以估價對象的類似土地在市場中實際表現出來的價格水平為依據；運用剩余法測算中，確定待開發房地產銷售價格、開發成本、投入利潤時時遵守替代原則；基準地價系數修正法是在基準地價的基礎上，通過對估價對象條件與區域內一般條件的比較，對基準地價進行系數修正，評估出宗地價格，這是替代原則的具體運用”。
（九）估價方法的選擇
估價方法選擇除了符合《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）的規定外，對出讓項目還需要符合4號文“二選一”和“三選一”的要求，并應充分描述方法選擇的理由，在進行理由描述時，不需逐個對每種方法選擇或不選擇的理由一一進行描述，著重需要描述規程中“宜選而本次評估未選、慎選而本次評估選擇”的方法的理由，還有就是出讓項目方法選擇不符合4號文“二選一”和“三選一”要求的，需要充分分析。
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