（一）還原率(lv)的(de)確定
按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014），土地還原率的確定方法有土地純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投入風險與投入收益率綜合排序插入法三種方法，還原率的確定一直是估價過程中的難點，具體不僅是測算過程復雜，還需要大量的租金和售價等土地交易資料，對于商業、住宅用地在市場交易資料充足的情況下一般三種測算方法均可適用，而對于工業用地，一般因市場交易資料較少，興義房地產評估僅能采用安全利率加風險調整值法一種方法測算。純收益與價格比率法在測算過程中是先利用房地產租金與售價的關系測算綜合還原率，然后利用土地還原率與房屋還原率，地價與房價比例關系套用公式分別求得土地還原率和房屋還原率。安全利率加風險調整值法中安全利率一般采用三年期或五年期國債利率，難點是風險調整值的確定，一般可以根據各類用地市場風險因素對土地市場的影響程度確定，需要建立市場風險因素因子體系，將這些因素因子對各類用地的影響程度進行量化，進而測算風險因素調整值，還有一種簡單的方法就是通過分析近幾年物價指數的變動情況確定風險因素調整值。投入收益率法一般可將房地產抵押借款收益率與自有資本收益率的加權平均數，并考慮一定的風險調整系數作為綜合還原率，抵押借款收益率一般為第一年還本付息額與抵押借款額的比率，自有資本收益率可結合房地產企業收益率情況，采用資本資產定價模型進行測算。
（二(er)）期日修正系(xi)數的確定
公(gong)布城市(shi)(shi)地(di)(di)價(jia)動態監(jian)測指(zhi)(zhi)數的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)區，期(qi)日修正(zheng)采用(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)多(duo)為中國城市(shi)(shi)地(di)(di)價(jia)動態監(jian)測網公(gong)布地(di)(di)價(jia)增(zeng)長率及(ji)地(di)(di)價(jia)指(zhi)(zhi)數。但在應(ying)用(yong)(yong)中有(you)人指(zhi)(zhi)出，該(gai)指(zhi)(zhi)數是(shi)綜合該(gai)城市(shi)(shi)不同(tong)用(yong)(yong)途(tu)、不同(tong)區域(yu)的(de)(de)(de)(de)平均性指(zhi)(zhi)標，針對各(ge)個(ge)區的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)價(jia)變動幅度，是(shi)否(fou)可以直(zhi)接(jie)(jie)使用(yong)(yong)？如果不可直(zhi)接(jie)(jie)使用(yong)(yong)，又應(ying)該(gai)參照哪個(ge)指(zhi)(zhi)標來拆解落實？畢竟估(gu)價(jia)對象所(suo)在區域(yu)的(de)(de)(de)(de)單個(ge)地(di)(di)價(jia)指(zhi)(zhi)標，也僅(jin)僅(jin)是(shi)構成(cheng)整(zheng)個(ge)城市(shi)(shi)地(di)(di)價(jia)指(zhi)(zhi)標的(de)(de)(de)(de)一(yi)個(ge)權重(zhong)因子。更何況目前地(di)(di)價(jia)指(zhi)(zhi)數，測算過程多(duo)用(yong)(yong)當前商品房的(de)(de)(de)(de)租(zu)售價(jia)格(ge)及(ji)征地(di)(di)價(jia)格(ge)來測算，并(bing)加(jia)入土地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)不同(tong)地(di)(di)塊的(de)(de)(de)(de)成(cheng)交價(jia)格(ge)，自身即(ji)帶有(you)一(yi)定的(de)(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)盲目性。
以咸(xian)陽市(shi)(shi)為例，如果通過區(qu)域近幾年土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)平均交(jiao)易(yi)價(jia)格情(qing)況來(lai)(lai)分(fen)析測算(suan)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)率(lv)，那么(me)就(jiu)需要相對多一(yi)些(xie)正(zheng)常客(ke)觀的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)交(jiao)易(yi)案例，對于(yu)咸(xian)陽市(shi)(shi)這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)中(zhong)小城(cheng)市(shi)(shi)來(lai)(lai)說(shuo)，每(mei)年的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)交(jiao)易(yi)量是(shi)(shi)(shi)有限的(de)(de)(de)(de)，而且近兩年土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)交(jiao)易(yi)注意集(ji)中(zhong)在(zai)灃西(xi)新(xin)城(cheng)、空港(gang)新(xin)城(cheng)，秦漢新(xin)城(cheng)和主城(cheng)區(qu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)交(jiao)易(yi)較(jiao)少，特(te)別(bie)是(shi)(shi)(shi)商業一(yi)級、工業一(yi)級、住宅無級六(liu)級區(qu)域內的(de)(de)(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)交(jiao)易(yi)非常少，有些(xie)縣城(cheng)可(ke)(ke)能一(yi)年僅成交(jiao)十幾宗地(di)(di)(di)(di)(di)，也(ye)不(bu)是(shi)(shi)(shi)每(mei)種用(yong)(yong)途的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)都有成交(jiao)，對于(yu)這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)區(qu)域是(shi)(shi)(shi)很難采用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)水平分(fen)析來(lai)(lai)測算(suan)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)率(lv)的(de)(de)(de)(de)。有些(xie)估(gu)價(jia)師(shi)(shi)認(ren)為，土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)評估(gu)本來(lai)(lai)就(jiu)是(shi)(shi)(shi)土(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)估(gu)價(jia)師(shi)(shi)結合經驗的(de)(de)(de)(de)一(yi)個判斷(duan)，在(zai)充(chong)分(fen)分(fen)析區(qu)域現狀(zhuang)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展情(qing)況和未(wei)來(lai)(lai)的(de)(de)(de)(de)發(fa)展前景(jing)的(de)(de)(de)(de)條件(jian)下，估(gu)價(jia)師(shi)(shi)可(ke)(ke)以客(ke)觀的(de)(de)(de)(de)給出一(yi)個地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)率(lv)，但是(shi)(shi)(shi)這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)上(shang)漲(zhang)率(lv)是(shi)(shi)(shi)否(fou)真(zhen)的(de)(de)(de)(de)客(ke)觀也(ye)有待考量。
（三）占用率修正系數
當報告中(zhong)(zhong)同時(shi)采(cai)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)系(xi)(xi)(xi)(xi)數修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)法(fa)(fa)和市場(chang)比較法(fa)(fa)時(shi)，兩種(zhong)方法(fa)(fa)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)是(shi)否需要統(tong)一(yi)(yi)(yi)？也就是(shi)說市場(chang)比較法(fa)(fa)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)是(shi)否需要按照基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)系(xi)(xi)(xi)(xi)數修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)法(fa)(fa)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數進行修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)？個人(ren)認為(wei)(wei)(wei)不一(yi)(yi)(yi)定保持一(yi)(yi)(yi)致，因為(wei)(wei)(wei)目前(qian)大多(duo)數地(di)(di)區基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)制定具有一(yi)(yi)(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)滯(zhi)后性，基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)估價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)期日距離公布時(shi)間一(yi)(yi)(yi)般都(dou)在一(yi)(yi)(yi)年(nian)以(yi)上，甚(shen)至有的(de)(de)(de)(de)(de)達(da)到(dao)兩年(nian)，采(cai)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)一(yi)(yi)(yi)兩年(nian)前(qian)的(de)(de)(de)(de)(de)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數指(zhi)導現(xian)在的(de)(de)(de)(de)(de)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)對地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)度(du)顯然不合適，而且基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數也不一(yi)(yi)(yi)定能夠準(zhun)(zhun)確(que)反映(ying)市場(chang)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)對地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)。如：一(yi)(yi)(yi)個商業項目采(cai)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)系(xi)(xi)(xi)(xi)數修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)法(fa)(fa)對應的(de)(de)(de)(de)(de)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數為(wei)(wei)(wei)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)2的(de)(de)(de)(de)(de)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數為(wei)(wei)(wei)1.00、占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)為(wei)(wei)(wei)2.5的(de)(de)(de)(de)(de)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數為(wei)(wei)(wei)1.10、占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)為(wei)(wei)(wei)3的(de)(de)(de)(de)(de)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數為(wei)(wei)(wei)1.18，而這(zhe)個商業項目所在區域實際供地(di)(di)時(shi)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)水平受占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)并不敏(min)感，甚(shen)至不受占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)影(ying)響(xiang)(xiang)(xiang)。那么(me)市場(chang)比較法(fa)(fa)進行占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)時(shi)若也采(cai)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)基(ji)準(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)法(fa)(fa)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)占(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)率(lv)(lv)修(xiu)(xiu)(xiu)(xiu)正(zheng)(zheng)系(xi)(xi)(xi)(xi)數，測(ce)算結果就會造成一(yi)(yi)(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)偏(pian)差。
市場比較(jiao)(jiao)法(fa)占用率修正(zheng)幅度(du)值(zhi)可通過分析近期(qi)市場成(cheng)交實(shi)例(li)(li)價格(ge)對占用率變(bian)化(hua)的敏(min)感度(du)進行確(que)定(ding)，但此種方法(fa)只(zhi)適用于(yu)成(cheng)交實(shi)例(li)(li)較(jiao)(jiao)豐富的情況，由于(yu)成(cheng)交實(shi)例(li)(li)不足等(deng)因素實(shi)施起來也有(you)一定(ding)的難度(du)。
（四）成本(ben)逼近法及剩余法中利潤(run)率的(de)確定
成本逼(bi)近法是(shi)通過(guo)土地(di)取得費及相關稅費、土地(di)開發費、投入利息(xi)(xi)、投入利潤和土地(di)升值等土地(di)成本積算土地(di)價格，其中難點之(zhi)一(yi)就是(shi)土地(di)開發利潤率的(de)取值問(wen)題。剩余法是(shi)在估(gu)算開發完成不(bu)動產(chan)正常交(jiao)易價格的(de)基礎上，扣除建筑(zhu)物(wu)建造費用和與建筑(zhu)物(wu)建造、買賣有關的(de)專業費、利息(xi)(xi)、利潤、稅收等費用后，以價格余額(e)來(lai)確(que)定估(gu)價對象土地(di)價格的(de)一(yi)種(zhong)方法。
然而，兩種(zhong)方(fang)法(fa)(fa)中(zhong)(zhong)的(de)(de)利(li)(li)潤率的(de)(de)內涵是不一致的(de)(de)，關于(yu)成本逼近法(fa)(fa)的(de)(de)土(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)利(li)(li)潤率，根(gen)據《城鎮土(tu)地分等定級(ji)規程》(GB/T18507-2014)中(zhong)(zhong)章節(jie)(jie)6.4.7的(de)(de)表述：“土(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)總投入應計算(suan)合理利(li)(li)潤，按(an)照開(kai)(kai)發(fa)(fa)性質和各(ge)地實際情況，確定開(kai)(kai)發(fa)(fa)中(zhong)(zhong)各(ge)項投入的(de)(de)客觀回頭率，測算(suan)土(tu)地開(kai)(kai)發(fa)(fa)應取得的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)利(li)(li)潤。”而剩余法(fa)(fa)中(zhong)(zhong)利(li)(li)潤(章節(jie)(jie)6.3.2.7)則表述為：“開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目客觀利(li)(li)潤一般(ban)以土(tu)地或不動產總價格或全部(bu)預(yu)付資本的(de)(de)一定比例計算(suan)。利(li)(li)潤率宜采(cai)用同(tong)一市(shi)場上類似土(tu)地或不動產開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目的(de)(de)平均利(li)(li)潤率。”
那(nei)么有(you)沒有(you)一(yi)個既可以(yi)滿足成本逼近法中關(guan)于行業(ye)(ye)利潤率、又(you)可以(yi)滿足剩余法中關(guan)于房(fang)地產(chan)開發行業(ye)(ye)利潤率的(de)客觀、公正(zheng)性指標(biao)呢？有(you)。可以(yi)查閱歷(li)年(nian)國務院(yuan)國資(zi)委財務監督與考核評價(jia)局編制(zhi)的(de)《企業(ye)(ye)績效評價(jia)標(biao)準值(zhi)》一(yi)書。該書既按照(zhao)工業(ye)(ye)、建筑業(ye)(ye)、房(fang)地產(chan)業(ye)(ye)、農林(lin)牧副漁等(deng)(deng)不同劃(hua)分(fen)行業(ye)(ye)種類，同時在每種行業(ye)(ye)中有(you)關(guan)于利潤率的(de)優秀(xiu)值(zhi)、良好值(zhi)、平均值(zhi)、較低(di)值(zhi)乃至較差值(zhi)等(deng)(deng)不同等(deng)(deng)級(ji)參數，可引為客觀公正(zheng)的(de)評估測(ce)算數據來源。
（五(wu)）估價(jia)結(jie)果(guo)的合(he)理性分析(xi)及地(di)價(jia)確定方法(fa)
報告(gao)中采(cai)用(yong)兩種方(fang)法(fa)測算地(di)(di)價后，那(nei)么(me)怎(zen)么(me)來確定(ding)最(zui)終(zhong)地(di)(di)價，取(qu)兩種方(fang)法(fa)的(de)平均值還(huan)是取(qu)權(quan)重，取(qu)權(quan)重的(de)話怎(zen)么(me)取(qu)，這里(li)面的(de)關鍵點(dian)是怎(zen)樣去充(chong)分(fen)分(fen)析兩種方(fang)法(fa)的(de)合(he)理性和可信度，具體可以從這幾個方(fang)面去考慮：
（1）針對(dui)估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)目(mu)的(de)(de)(de)、估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)對(dui)象(xiang)特點、市(shi)場狀況、部(bu)門(men)供(gong)(gong)地(di)(di)政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)變化分析方(fang)法(fa)的(de)(de)(de)適(shi)用性(xing)，如，一般出讓項目(mu)，采用4號文規(gui)定的(de)(de)(de)比(bi)較保守的(de)(de)(de)“基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)法(fa)或(huo)成本逼(bi)近法(fa)”和偏向于(yu)市(shi)場的(de)(de)(de)“市(shi)場比(bi)較法(fa)、剩余法(fa)、收益還(huan)原法(fa)”，在進行(xing)方(fang)法(fa)權重取(qu)(qu)(qu)值(zhi)時(shi)會給后(hou)者(zhe)取(qu)(qu)(qu)權重值(zhi)大于(yu)前者(zhe)。也有一些保護房用地(di)(di)，在基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)更新前成交實例供(gong)(gong)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)格較低(di)（180萬元/畝），在基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)公布(bu)后(hou)，區域基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)標準(zhun)(zhun)(zhun)調整(zheng)到(dao)了260萬元/畝，但(dan)是基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)公布(bu)后(hou)尚未成交實例，部(bu)門(men)供(gong)(gong)地(di)(di)政(zheng)(zheng)策(ce)是出讓價(jia)(jia)(jia)格不低(di)于(yu)基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)，這時(shi)采用基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)法(fa)和市(shi)場比(bi)較法(fa)評估(gu)(gu)時(shi)，市(shi)場法(fa)測算結果的(de)(de)(de)與部(bu)門(men)供(gong)(gong)地(di)(di)政(zheng)(zheng)策(ce)就會有一定的(de)(de)(de)差距(ju)，基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)可信度大于(yu)市(shi)場比(bi)較法(fa)，基(ji)(ji)準(zhun)(zhun)(zhun)地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)法(fa)取(qu)(qu)(qu)權重值(zhi)應大于(yu)市(shi)場比(bi)較法(fa)。
（2）對資(zi)料的(de)完備性和(he)參數取(qu)值(zhi)的(de)可靠性進行檢查(cha)和(he)分析，資(zi)料的(de)完備性應分析采(cai)用(yong)方法(fa)中(zhong)(zhong)搜(sou)集資(zi)料是否(fou)完整(zheng)、豐富，參數取(qu)值(zhi)的(de)可靠性體現在方法(fa)中(zhong)(zhong)參數取(qu)值(zhi)是否(fou)有充(chong)分的(de)依據，而非估價師(shi)的(de)主觀判斷。
（3）比較各方(fang)(fang)法估(gu)(gu)價(jia)(jia)結(jie)果(guo)(guo)之間的(de)差(cha)(cha)(cha)異(yi)，選取地價(jia)(jia)確定(ding)方(fang)(fang)法，綜合確定(ding)估(gu)(gu)價(jia)(jia)結(jie)果(guo)(guo)，這(zhe)(zhe)里(li)的(de)難點(dian)是怎樣確定(ding)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)取值(zhi)(zhi)(zhi)，是取“50%和(he)50%”、還是“30%和(he)70%”，“40%和(he)60%”、“20%和(he)80%”，有(you)(you)兩種(zhong)可(ke)參(can)考的(de)思(si)路：第(di)一(yi)是否(fou)可(ke)以從兩種(zhong)方(fang)(fang)法測算(suan)(suan)結(jie)果(guo)(guo)的(de)差(cha)(cha)(cha)異(yi)大(da)(da)小(xiao)確定(ding)，兩種(zhong)方(fang)(fang)法測算(suan)(suan)結(jie)果(guo)(guo)差(cha)(cha)(cha)異(yi)大(da)(da)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)取值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)差(cha)(cha)(cha)異(yi)就(jiu)可(ke)以大(da)(da)一(yi)些，反之兩種(zhong)方(fang)(fang)法測算(suan)(suan)結(jie)果(guo)(guo)差(cha)(cha)(cha)異(yi)小(xiao)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)取值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)差(cha)(cha)(cha)異(yi)就(jiu)可(ke)以小(xiao)一(yi)些；第(di)二按照(zhao)對(dui)估(gu)(gu)價(jia)(jia)結(jie)果(guo)(guo)的(de)影響因素因子，建(jian)立估(gu)(gu)價(jia)(jia)對(dui)象兩種(zhong)方(fang)(fang)法估(gu)(gu)價(jia)(jia)結(jie)果(guo)(guo)影響因素因子體系和(he)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)值(zhi)(zhi)(zhi)，用(yong)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)值(zhi)(zhi)(zhi)乘以影響程度值(zhi)(zhi)(zhi)，進(jin)一(yi)步測算(suan)(suan)每一(yi)種(zhong)方(fang)(fang)法的(de)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)，但是這(zhe)(zhe)里(li)權(quan)(quan)(quan)重(zhong)(zhong)(zhong)值(zhi)(zhi)(zhi)和(he)影響程度值(zhi)(zhi)(zhi)確定(ding)也(ye)比較難，有(you)(you)時也(ye)帶有(you)(you)一(yi)定(ding)的(de)主(zhu)觀性(xing)。
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