一、興義房地產評估公司為你講述估價報告的編寫過程中需要特別注意的問題：
（一）估價目(mu)的(de)要符合(he)相關法律法規(gui)的(de)要求
估(gu)(gu)(gu)價目(mu)(mu)的(de)時要(yao)注意思考(kao)是否符(fu)合(he)相關法律法規(gui)的(de)要(yao)求(qiu)，如(ru)：出(chu)讓(rang)土(tu)(tu)(tu)地(di)轉讓(rang)目(mu)(mu)的(de)的(de)評估(gu)(gu)(gu)，按照《中華(hua)人(ren)民共和國房(fang)地(di)產(chan)管理(li)法》需要(yao)滿(man)足(zu)的(de)條件(jian)為：1、按照出(chu)讓(rang)合(he)同約(yue)定已(yi)經(jing)支(zhi)付全部土(tu)(tu)(tu)地(di)使用(yong)權出(chu)讓(rang)金(jin)，并取(qu)得土(tu)(tu)(tu)地(di)使用(yong)權證(zheng)書(shu)；2、按照出(chu)讓(rang)合(he)同約(yue)定進(jin)行投(tou)入開發，屬(shu)于房(fang)屋(wu)建(jian)設(she)工程的(de)，完(wan)(wan)成(cheng)開發投(tou)入總額(e)的(de)百分之二十五以上(shang)，屬(shu)于成(cheng)片開發土(tu)(tu)(tu)地(di)的(de)，形成(cheng)工業用(yong)地(di)或者其他建(jian)設(she)用(yong)地(di)條件(jian)。轉讓(rang)房(fang)地(di)產(chan)時房(fang)屋(wu)已(yi)經(jing)建(jian)成(cheng)的(de)，還應(ying)當(dang)持有房(fang)屋(wu)所有權證(zheng)書(shu)。不(bu)符(fu)合(he)上(shang)述(shu)條件(jian)評估(gu)(gu)(gu)機構(gou)就不(bu)能出(chu)具以轉讓(rang)為目(mu)(mu)的(de)的(de)評估(gu)(gu)(gu)報告。另外還有未被征收拆遷完(wan)(wan)畢的(de)土(tu)(tu)(tu)地(di)出(chu)讓(rang)、閑置土(tu)(tu)(tu)地(di)抵押等(deng)估(gu)(gu)(gu)價目(mu)(mu)的(de)要(yao)看(kan)是否符(fu)合(he)法律法規(gui)的(de)相關要(yao)求(qiu)。
（二）估價期(qi)日的確定
注意特(te)殊估(gu)(gu)價(jia)(jia)時(shi)點要求：如：抵押項目(mu)，按照(zhao)(zhao)(zhao)《房地產(chan)抵押估(gu)(gu)價(jia)(jia)指導意見》第十條規定“房地產(chan)抵押價(jia)(jia)格時(shi)點，原則上(shang)(shang)為完成估(gu)(gu)價(jia)(jia)對象(xiang)實地查勘之(zhi)日；調整用途或容(rong)積率補地價(jia)(jia)的項目(mu)，按照(zhao)(zhao)(zhao)4號文(wen)，估(gu)(gu)價(jia)(jia)期(qi)日應以國土(tu)資源主(zhu)管(guan)部(bu)門同(tong)意補繳(jiao)地價(jia)(jia)時(shi)為主(zhu)，征收(shou)拆(chai)遷(qian)項目(mu)，按照(zhao)(zhao)(zhao)《國有土(tu)地上(shang)(shang)房屋征收(shou)評(ping)估(gu)(gu)辦法》，估(gu)(gu)價(jia)(jia)期(qi)日為拆(chai)遷(qian)公告(gao)發布之(zhi)日。
（三）地價定(ding)義
按照《城(cheng)鎮(zhen)土地(di)(di)估(gu)(gu)價規程》（GB/T 18508-2014）及《土地(di)(di)估(gu)(gu)價報(bao)告(gao)評審標準》，在地(di)(di)價定(ding)(ding)(ding)義處需描述估(gu)(gu)價對(dui)象所處市場條件是(shi)公開市場或特定(ding)(ding)(ding)市場，這(zhe)一(yi)點是(shi)平(ping)常書寫報(bao)告(gao)比較(jiao)容(rong)易遺(yi)漏的地(di)(di)方。還有(you)對(dui)于一(yi)些地(di)(di)區地(di)(di)價中(zhong)不含耕(geng)地(di)(di)占用(yong)稅，耕(geng)地(di)(di)占用(yong)稅是(shi)土地(di)(di)成交后由(you)競得人支付，在地(di)(di)價定(ding)(ding)(ding)義內涵中(zhong)應予以合理界定(ding)(ding)(ding)。
（四）底(di)價決(jue)策建議
按照(zhao)4號文，“在(zai)(zai)土地(di)(di)(di)(di)(di)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)報告(gao)的(de)(de)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)結(jie)果部(bu)分(fen)(fen)(fen)(fen)，應(ying)有(you)(you)明(ming)確(que)的(de)(de)底(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)決(jue)(jue)策(ce)(ce)建(jian)議(yi)(yi)及理(li)由(you)”。在(zai)(zai)實(shi)物(wu)操作(zuo)中此(ci)(ci)部(bu)分(fen)(fen)(fen)(fen)的(de)(de)書寫對于(yu)(yu)(yu)(yu)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)師(shi)來說(shuo)(shuo)還是比(bi)較(jiao)難(nan)的(de)(de)，很多(duo)報告(gao)也寫的(de)(de)極為(wei)(wei)簡單(dan)，沒有(you)(you)分(fen)(fen)(fen)(fen)析，甚至(zhi)有(you)(you)的(de)(de)一句話帶過。那(nei)么此(ci)(ci)部(bu)分(fen)(fen)(fen)(fen)應(ying)該怎(zen)樣書寫才能(neng)真正的(de)(de)給(gei)委托(tuo)方底(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)決(jue)(jue)策(ce)(ce)提供(gong)參考作(zuo)用(yong)(yong)呢？個人認為(wei)(wei)，底(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)建(jian)議(yi)(yi)應(ying)從區(qu)(qu)(qu)域政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)、土地(di)(di)(di)(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)及區(qu)(qu)(qu)域土地(di)(di)(di)(di)(di)市場(chang)三(san)個角度(du)去分(fen)(fen)(fen)(fen)析，政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)方面(mian)(mian)結(jie)合(he)(he)(he)當地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)(de)供(gong)地(di)(di)(di)(di)(di)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)、產(chan)業政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)、協議(yi)(yi)出讓(rang)低(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)、工業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)出讓(rang)低(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)及基準地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)等(deng)(deng)幾個方面(mian)(mian)綜合(he)(he)(he)進(jin)行(xing)分(fen)(fen)(fen)(fen)析，將評估(gu)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)與相關(guan)(guan)(guan)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)規定的(de)(de)符(fu)合(he)(he)(he)情(qing)況(kuang)進(jin)行(xing)分(fen)(fen)(fen)(fen)析；成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)方面(mian)(mian)，一般(ban)情(qing)況(kuang)下，工業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)供(gong)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)與成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)關(guan)(guan)(guan)聯度(du)較(jiao)大，一般(ban)高于(yu)(yu)(yu)(yu)征(zheng)地(di)(di)(di)(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)，相關(guan)(guan)(guan)部(bu)門收(shou)益較(jiao)低(di)，也有(you)(you)一些項目(mu)有(you)(you)招商引資特殊的(de)(de)優惠政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)(ce)，可能(neng)供(gong)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)低(di)于(yu)(yu)(yu)(yu)征(zheng)地(di)(di)(di)(di)(di)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)，具體(ti)要(yao)結(jie)合(he)(he)(he)項目(mu)特點(dian)進(jin)行(xing)分(fen)(fen)(fen)(fen)析和說(shuo)(shuo)明(ming)；對于(yu)(yu)(yu)(yu)商住類(lei)項目(mu)，一般(ban)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)取決(jue)(jue)于(yu)(yu)(yu)(yu)市場(chang)供(gong)求，與成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)關(guan)(guan)(guan)聯度(du)沒有(you)(you)工業用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)大，并且供(gong)地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)遠高于(yu)(yu)(yu)(yu)其(qi)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)，也有(you)(you)個別棚戶(hu)(hu)區(qu)(qu)(qu)改造項目(mu)出讓(rang)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)低(di)于(yu)(yu)(yu)(yu)征(zheng)地(di)(di)(di)(di)(di)拆遷成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)，此(ci)(ci)時(shi)便有(you)(you)一定的(de)(de)行(xing)政(zheng)(zheng)(zheng)因(yin)素干預在(zai)(zai)里面(mian)(mian)，在(zai)(zai)說(shuo)(shuo)明(ming)時(shi)就要(yao)結(jie)合(he)(he)(he)具體(ti)未來的(de)(de)社會效益等(deng)(deng)方面(mian)(mian)進(jin)行(xing)分(fen)(fen)(fen)(fen)析，另外還有(you)(you)棚戶(hu)(hu)區(qu)(qu)(qu)改造項目(mu)，由(you)于(yu)(yu)(yu)(yu)其(qi)前期成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)非常(chang)高，按照(zhao)不低(di)于(yu)(yu)(yu)(yu)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)的(de)(de)原則供(gong)地(di)(di)(di)(di)(di)會導(dao)致地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)非常(chang)高，此(ci)(ci)類(lei)項目(mu)相關(guan)(guan)(guan)部(bu)門為(wei)(wei)了控制地(di)(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，出讓(rang)時(shi)采(cai)用(yong)(yong)出讓(rang)金掛牌的(de)(de)方式，在(zai)(zai)具體(ti)底(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)建(jian)議(yi)(yi)時(shi)應(ying)結(jie)合(he)(he)(he)項目(mu)具體(ti)情(qing)況(kuang)進(jin)行(xing)具體(ti)分(fen)(fen)(fen)(fen)析；土地(di)(di)(di)(di)(di)市場(chang)方面(mian)(mian)，應(ying)充(chong)分(fen)(fen)(fen)(fen)分(fen)(fen)(fen)(fen)析估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)對象所在(zai)(zai)區(qu)(qu)(qu)域土地(di)(di)(di)(di)(di)市場(chang)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交情(qing)況(kuang)（包括成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交宗地(di)(di)(di)(di)(di)的(de)(de)位置、容積率(lv)、價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)等(deng)(deng)信息），必要(yao)時(shi)可列表顯示(shi)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交宗地(di)(di)(di)(di)(di)情(qing)況(kuang)，并畫出位置圖，結(jie)合(he)(he)(he)評估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)(ge)和區(qu)(qu)(qu)域土地(di)(di)(di)(di)(di)市場(chang)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)交情(qing)況(kuang)，給(gei)出客觀的(de)(de)底(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)建(jian)議(yi)(yi)。
（五(wu)）需(xu)要特殊(shu)說明(ming)事項
需(xu)要特(te)殊(shu)(shu)說明(ming)事(shi)項應(ying)該是報(bao)告(gao)中的(de)(de)(de)一(yi)(yi)(yi)個著(zhu)重部(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)，體(ti)現(xian)了估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)師對估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)報(bao)告(gao)的(de)(de)(de)整(zheng)體(ti)把(ba)握，同時也(ye)體(ti)現(xian)了一(yi)(yi)(yi)個估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)師的(de)(de)(de)報(bao)告(gao)撰寫(xie)水平(ping)，有一(yi)(yi)(yi)些(xie)(xie)報(bao)告(gao)在(zai)特(te)殊(shu)(shu)說明(ming)事(shi)項部(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)寫(xie)的(de)(de)(de)比較泛(fan)，可能估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)師認(ren)為(wei)這樣書(shu)寫(xie)可能不(bu)(bu)會(hui)出現(xian)大的(de)(de)(de)差錯，寫(xie)的(de)(de)(de)過多，如果寫(xie)的(de)(de)(de)不(bu)(bu)對還會(hui)給報(bao)告(gao)減分(fen)(fen)(fen)，其實(shi)這部(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)恰(qia)恰(qia)是整(zheng)個報(bao)告(gao)的(de)(de)(de)精華所在(zai)，報(bao)告(gao)中所有的(de)(de)(de)特(te)殊(shu)(shu)處(chu)理(li)都要在(zai)此(ci)部(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)進行說明(ming)。一(yi)(yi)(yi)般包含(han)：報(bao)告(gao)中地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)定(ding)義處(chu)實(shi)際(ji)與(yu)設(she)定(ding)（開(kai)發程度、容(rong)積率、使用年期等）不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)致(zhi)的(de)(de)(de)說明(ming)；評(ping)估(gu)應(ying)用資料的(de)(de)(de)相(xiang)關說明(ming)，如：不(bu)(bu)動產權(quan)證登記狀況(kuang)(kuang)與(yu)出讓合同或與(yu)實(shi)際(ji)查(cha)勘狀況(kuang)(kuang)（土地(di)(di)使用權(quan)人(ren)、面積、四至等）不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)致(zhi)的(de)(de)(de)說明(ming)、規(gui)劃條件規(gui)劃范(fan)圍(wei)與(yu)宗(zong)地(di)(di)出讓范(fan)圍(wei)不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)致(zhi)的(de)(de)(de)相(xiang)關說明(ming)；地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)指(zhi)數的(de)(de)(de)確定(ding)；特(te)殊(shu)(shu)的(de)(de)(de)評(ping)估(gu)技術(shu)路(lu)線(xian)，如：對于一(yi)(yi)(yi)些(xie)(xie)不(bu)(bu)能單獨利用的(de)(de)(de)狹小(xiao)地(di)(di)塊評(ping)估(gu)思路(lu)的(de)(de)(de)考(kao)慮、出讓項目(mu)含(han)安置的(de)(de)(de)對于安置部(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)的(de)(de)(de)特(te)殊(shu)(shu)考(kao)慮及對地(di)(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)影響(xiang)。另(ling)外還有一(yi)(yi)(yi)些(xie)(xie)其他較為(wei)復雜的(de)(de)(de)特(te)殊(shu)(shu)情況(kuang)(kuang)，都要在(zai)此(ci)部(bu)(bu)分(fen)(fen)(fen)進行充(chong)分(fen)(fen)(fen)的(de)(de)(de)闡(chan)述和說明(ming)。
（六）估價對象(xiang)描述
估(gu)價對象(xiang)描(miao)(miao)述(shu)(shu)包(bao)含土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)登記狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)、土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)權利(li)(li)(li)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)、土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)利(li)(li)(li)用(yong)(yong)(yong)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)的(de)(de)描(miao)(miao)述(shu)(shu)，土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)登記狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)中一(yi)(yi)(yi)(yi)般容易忽視(shi)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)來源(yuan)的(de)(de)描(miao)(miao)述(shu)(shu)，一(yi)(yi)(yi)(yi)些(xie)報告(gao)甚至沒有(you)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)來源(yuan)描(miao)(miao)述(shu)(shu)或(huo)(huo)是一(yi)(yi)(yi)(yi)筆帶過(guo)，沒有(you)真(zhen)正對土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)歷史來源(yuan)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)進(jin)行(xing)充分(fen)的(de)(de)分(fen)析，土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)來源(yuan)描(miao)(miao)述(shu)(shu)應結合(he)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)歷史資(zi)料情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)進(jin)行(xing)分(fen)析說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)，如(ru)：相(xiang)關(guan)(guan)部(bu)門(men)儲(chu)備(bei)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)擬出(chu)讓的(de)(de)項目(mu)，土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)來源(yuan)處(chu)不(bu)(bu)能僅簡單描(miao)(miao)述(shu)(shu)估(gu)價對象(xiang)為相(xiang)關(guan)(guan)部(bu)門(men)儲(chu)備(bei)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)，應充分(fen)分(fen)析相(xiang)關(guan)(guan)部(bu)門(men)是以何種方(fang)式進(jin)行(xing)征收(shou)(shou)的(de)(de)，是征收(shou)(shou)農用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)或(huo)(huo)集體建設(she)用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)，還(huan)是收(shou)(shou)購存量國(guo)有(you)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)，并描(miao)(miao)述(shu)(shu)征收(shou)(shou)的(de)(de)相(xiang)關(guan)(guan)批準文(wen)件或(huo)(huo)是收(shou)(shou)購協議(yi)。土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)權利(li)(li)(li)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)中比較容易遺漏估(gu)價對象(xiang)的(de)(de)實(shi)際使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)與證載(zai)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)的(de)(de)說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)，這是《土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)估(gu)價報告(gao)評審標準》所要求(qiu)的(de)(de)，實(shi)際使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)與證載(zai)一(yi)(yi)(yi)(yi)致(zhi)的(de)(de)，說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)一(yi)(yi)(yi)(yi)致(zhi)即可(ke)，不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)(yi)致(zhi)的(de)(de)需(xu)要著重分(fen)析不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)(yi)致(zhi)可(ke)能會對地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)價產生(sheng)(sheng)的(de)(de)影(ying)響，如(ru)：證載(zai)為住宅用(yong)(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)，實(shi)際使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)為商鋪及辦公，實(shi)際使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)與證載(zai)不(bu)(bu)一(yi)(yi)(yi)(yi)致(zhi)，就(jiu)要充分(fen)分(fen)析對評估(gu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)價的(de)(de)影(ying)響。土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)利(li)(li)(li)用(yong)(yong)(yong)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)中需(xu)要特別注意最(zui)有(you)效(xiao)利(li)(li)(li)用(yong)(yong)(yong)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)的(de)(de)分(fen)析及土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)閑(xian)(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)，最(zui)有(you)效(xiao)利(li)(li)(li)用(yong)(yong)(yong)分(fen)析應結合(he)估(gu)價對象(xiang)現狀(zhuang)利(li)(li)(li)用(yong)(yong)(yong)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)及規劃利(li)(li)(li)用(yong)(yong)(yong)條件進(jin)行(xing)。土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)閑(xian)(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)應著重結合(he)出(chu)讓合(he)同相(xiang)關(guan)(guan)條款約定，確定土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)是否存在(zai)閑(xian)(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)，閑(xian)(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)可(ke)能產生(sheng)(sheng)的(de)(de)影(ying)響等方(fang)面，如(ru)：抵押項目(mu)應著重說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)土(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)(di)是否存在(zai)閑(xian)(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)，閑(xian)(xian)置(zhi)(zhi)(zhi)超過(guo)兩年存在(zai)被收(shou)(shou)回(hui)風險的(de)(de)情(qing)(qing)(qing)況(kuang)(kuang)(kuang)(kuang)下(xia)可(ke)能不(bu)(bu)宜抵押。
（七）區域(yu)因(yin)素分(fen)析
常見的(de)(de)問題有(you)對(dui)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)范圍(wei)的(de)(de)界定過大，如，描述估(gu)(gu)價對(dui)象(xiang)處(chu)于(yu)××市(shi)(shi)(shi)××區(qu)(qu)(qu)，而沒有(you)微觀區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)的(de)(de)描述，還有(you)因(yin)素(su)描述中(zhong)各因(yin)素(su)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)概(gai)(gai)況(kuang)(kuang)、基(ji)礎設施條件(jian)、產(chan)業(ye)聚(ju)集(ji)度(du)、商(shang)服繁華(hua)度(du)等(deng)對(dui)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)的(de)(de)界定范圍(wei)不一(yi)(yi)致(zhi)，如：區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)概(gai)(gai)況(kuang)(kuang)中(zhong)描述估(gu)(gu)價對(dui)象(xiang)在(zai)(zai)(zai)××街道辦事處(chu)，基(ji)礎設施條件(jian)和(he)產(chan)業(ye)聚(ju)集(ji)度(du)又描述估(gu)(gu)價對(dui)象(xiang)在(zai)(zai)(zai)××工業(ye)園區(qu)(qu)(qu)，基(ji)礎設施為(wei)五通(tong)，或(huo)商(shang)服繁華(hua)度(du)描述估(gu)(gu)價對(dui)象(xiang)在(zai)(zai)(zai)城(cheng)郊(jiao)，基(ji)礎設施為(wei)四通(tong)。顯(xian)然(ran)(ran)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)概(gai)(gai)況(kuang)(kuang)中(zhong)的(de)(de)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)范圍(wei)和(he)產(chan)業(ye)聚(ju)集(ji)度(du)或(huo)商(shang)服繁華(hua)度(du)中(zhong)的(de)(de)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)范圍(wei)是(shi)(shi)不一(yi)(yi)致(zhi)的(de)(de)，與后面基(ji)準地價系數(shu)修正法(fa)和(he)市(shi)(shi)(shi)場比(bi)較法(fa)中(zhong)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)修正是(shi)(shi)不吻合的(de)(de)，因(yin)為(wei)基(ji)準地價區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)修正應該是(shi)(shi)對(dui)級別(bie)內(nei)的(de)(de)小區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)條件(jian)的(de)(de)修正。此處(chu)建議區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)概(gai)(gai)況(kuang)(kuang)中(zhong)可先按照(zhao)行政區(qu)(qu)(qu)劃(hua)或(huo)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)功能分區(qu)(qu)(qu)界定一(yi)(yi)個(ge)大區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)，然(ran)(ran)后在(zai)(zai)(zai)基(ji)準地價級別(bie)范圍(wei)內(nei)界定一(yi)(yi)個(ge)相對(dui)均質的(de)(de)小區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)。這個(ge)小區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)可以用(yong)自(zi)己的(de)(de)語言(yan)概(gai)(gai)括(kuo)分析說(shuo)明。這樣(yang)也就(jiu)與后面采用(yong)基(ji)準地價系數(shu)修正法(fa)和(he)市(shi)(shi)(shi)場比(bi)較法(fa)區(qu)(qu)(qu)域(yu)(yu)因(yin)素(su)修正相一(yi)(yi)致(zhi)了(le)。
（八）估價原則的(de)選擇與描(miao)述分析(xi)
估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)除了《城鎮土地(di)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)規程》（GB/T 18508-2014）規定(ding)的(de)(de)(de)幾個原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)之外(wai)，注意(yi)出讓項目還需(xu)(xu)按照(zhao)4號文增加價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)主導原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)、審慎原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)和公(gong)開市場原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)，估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)實物中(zhong)(zhong)需(xu)(xu)結合(he)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)目的(de)(de)(de)和方(fang)法進(jin)(jin)行(xing)選(xuan)擇合(he)適的(de)(de)(de)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)，在描述(shu)時(shi)(shi)不能簡單描述(shu)每一(yi)項原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)的(de)(de)(de)概念(nian)，需(xu)(xu)結合(he)估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)目的(de)(de)(de)和方(fang)法進(jin)(jin)行(xing)分(fen)析，如：替(ti)代原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)，在具(ju)(ju)體(ti)方(fang)法運(yun)用(yong)時(shi)(shi)的(de)(de)(de)分(fen)析“運(yun)用(yong)市場比較(jiao)法測算中(zhong)(zhong)，在選(xuan)擇比較(jiao)實例(li)、因(yin)素修正以及確定(ding)比準價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)時(shi)(shi)，遵(zun)守替(ti)代原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)，以估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)的(de)(de)(de)類似土地(di)在市場中(zhong)(zhong)實際表現出來(lai)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)水平為依據；運(yun)用(yong)剩余法測算中(zhong)(zhong)，確定(ding)待開發房地(di)產(chan)銷(xiao)售價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)、開發成本(ben)、投入(ru)利潤時(shi)(shi)時(shi)(shi)遵(zun)守替(ti)代原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)；基(ji)(ji)準地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)系數修正法是在基(ji)(ji)準地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)基(ji)(ji)礎上，通過對估(gu)價(jia)(jia)(jia)(jia)對象(xiang)(xiang)條件(jian)與區(qu)域內(nei)一(yi)般條件(jian)的(de)(de)(de)比較(jiao)，對基(ji)(ji)準地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)進(jin)(jin)行(xing)系數修正，評估(gu)出宗地(di)價(jia)(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，這是替(ti)代原(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)則(ze)(ze)(ze)的(de)(de)(de)具(ju)(ju)體(ti)運(yun)用(yong)”。
（九）估價方法的選擇
估價(jia)方法(fa)選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)除了符合(he)《城鎮土地估價(jia)規(gui)程(cheng)》（GB/T 18508-2014）的(de)(de)(de)規(gui)定外，對(dui)出讓(rang)項(xiang)(xiang)目還需要符合(he)4號(hao)文“二選(xuan)(xuan)(xuan)一(yi)(yi)”和(he)(he)“三選(xuan)(xuan)(xuan)一(yi)(yi)”的(de)(de)(de)要求(qiu)，并應充分(fen)描述(shu)(shu)(shu)方法(fa)選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)的(de)(de)(de)理由(you)，在進(jin)行理由(you)描述(shu)(shu)(shu)時，不需逐個(ge)對(dui)每種方法(fa)選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)或不選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)的(de)(de)(de)理由(you)一(yi)(yi)一(yi)(yi)進(jin)行描述(shu)(shu)(shu)，著(zhu)重需要描述(shu)(shu)(shu)規(gui)程(cheng)中“宜(yi)選(xuan)(xuan)(xuan)而本次評(ping)估未選(xuan)(xuan)(xuan)、慎選(xuan)(xuan)(xuan)而本次評(ping)估選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)”的(de)(de)(de)方法(fa)的(de)(de)(de)理由(you)，還有就是出讓(rang)項(xiang)(xiang)目方法(fa)選(xuan)(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)(ze)不符合(he)4號(hao)文“二選(xuan)(xuan)(xuan)一(yi)(yi)”和(he)(he)“三選(xuan)(xuan)(xuan)一(yi)(yi)”要求(qiu)的(de)(de)(de)，需要充分(fen)分(fen)析。
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