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不動產測繪管理的建設與發展

不(bu)動(dong)(dong)(dong)產統(tong)一(yi)(yi)登記(ji)(ji)是(shi)進(jin)一(yi)(yi)步深(shen)化改(gai)(gai)革發展(zhan)的重大(da)舉措，對(dui)(dui)社會的影響(xiang)廣泛而深(shen)遠。不(bu)動(dong)(dong)(dong)產測繪，特別(bie)是(shi)房(fang)產測繪作為部門管理(li)(li)的配套(tao)環節，為房(fang)產管理(li)(li)和(he)(he)城(cheng)市建設提供了(le)準確可靠(kao)的測量(liang)數(shu)據，是(shi)不(bu)動(dong)(dong)(dong)產交易(yi)和(he)(he)登記(ji)(ji)的重要依據。因此，推(tui)動(dong)(dong)(dong)不(bu)動(dong)(dong)(dong)產測繪管理(li)(li)的進(jin)一(yi)(yi)步完善與(yu)發展(zhan)，對(dui)(dui)于推(tui)進(jin)國家不(bu)動(dong)(dong)(dong)產統(tong)一(yi)(yi)登記(ji)(ji)制度改(gai)(gai)革，具有(you)重要意義。

1、不動產測繪的基(ji)礎性作用有待進一步認(ren)識

不動產測(ce)(ce)繪特別(bie)是房(fang)產測(ce)(ce)繪的主要對(dui)象是城鎮房(fang)屋的自然狀況(kuang)、權(quan)屬狀況(kuang)、利用狀況(kuang)以及相關(guan)的地形要素。通過確定(ding)房(fang)屋及基本(ben)單(dan)元的位(wei)置、權(quan)屬界限、建(jian)筑(zhu)面(mian)積、共有面(mian)積等房(fang)屋基本(ben)屬性，編制房(fang)屋基本(ben)單(dan)元代(dai)碼，建(jian)立房(fang)屋實體與房(fang)產信息化管理(li)的紐帶，形成房(fang)產測(ce)(ce)繪成果。

房產測繪成果經興義房地產評估管理部門核準采用后，即具備法律效力。測繪成果一定程度上作為經濟價格衡量標準，在房地產開發、房地產交易、財政稅收、不動產登記、城市社會服務（建設、規劃、市政、環保、拆遷等）等方方面面都發揮著非常重要的作用。近年來，隨著房產價格的快速上升和社會大眾權利意識的加強，房產測繪在解決房產糾紛、維護司法公正和維護社會穩定等方面發揮出越來越明顯的作用。

2、不動(dong)產測繪立法(fa)有(you)待進一(yi)步完善

盡管《測繪法》已經構建了地籍測繪、權屬測繪、房產測繪等不動產測繪的相關制度，建設部在2000年《關于認真執行<房產測量規范>加強房產測繪管理的通知》中明確要求“把房產測繪工作作為房地產管理中一項重要的基礎性工作抓好”，同年出臺的《房產測繪管理辦法》進一步確認了房產測繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產管理法》（1995年1月）和《城市房地產開發經營管理條例》（1998年7月）中都沒有明確房產測繪在房產管理中的相關要求。

因此，新形勢下應(ying)當以(yi)進一(yi)步(bu)(bu)深(shen)化改革(ge)為契(qi)機，通過(guo)有關法律法規進一(yi)步(bu)(bu)明確(que)不動產(chan)(chan)(chan)測(ce)繪(hui)(hui)特(te)別是房產(chan)(chan)(chan)測(ce)繪(hui)(hui)在房產(chan)(chan)(chan)交易和(he)不動產(chan)(chan)(chan)登記(ji)中的作用，明確(que)房地產(chan)(chan)(chan)部(bu)門主管部(bu)門對測(ce)繪(hui)(hui)機構和(he)測(ce)繪(hui)(hui)成果的管理職責。

3、不(bu)動產測繪監管(guan)有待進一步加強

不動產測繪特別是(shi)房(fang)產測繪，承(cheng)擔了(le)部(bu)門管理(li)的一項配套(tao)服務功能，具有(you)很(hen)強的政(zheng)策(ce)性。從業(ye)者(zhe)除了(le)須熟(shu)練掌(zhang)握(wo)專(zhuan)業(ye)的測繪技能、了(le)解國家有(you)關政(zheng)策(ce)之外，還應該充(chong)分了(le)解當地在不同時期的房(fang)產政(zheng)策(ce),包括(kuo)權屬、銷(xiao)售與登(deng)記等(deng)相關要(yao)求。

目前，全(quan)國大多數城市(shi)都(dou)由相對穩(wen)定(ding)的(de)房產(chan)測(ce)繪機構(gou)提(ti)供測(ce)繪成果應用于房屋產(chan)權(quan)管理。長期以來(lai)的(de)實踐和(he)(he)發展(zhan)表明(ming)，這(zhe)種模式下的(de)測(ce)繪機構(gou)不(bu)純粹以追求(qiu)經(jing)濟利益為目標，在保持適度的(de)市(shi)場(chang)(chang)活力(li)的(de)同時，有力(li)地促進了(le)房產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)健康有序和(he)(he)穩(wen)定(ding)發展(zhan)，基(ji)本(ben)上避(bi)免了(le)由房產(chan)面積(ji)引(yin)發的(de)權(quan)利糾紛、維(wei)持了(le)社會(hui)穩(wen)定(ding)，同時也獲(huo)得了(le)社會(hui)大眾(zhong)的(de)普遍(bian)認可。

現有(you)條件(jian)下，在(zai)房(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪完全市(shi)場化的(de)(de)(de)城市(shi)中，部門(men)管(guan)理(li)(li)部門(men)面臨著(zhu)更多(duo)的(de)(de)(de)難(nan)題：測(ce)(ce)(ce)繪機(ji)構(gou)(gou)入市(shi)門(men)檻低，資質較低的(de)(de)(de)房(fang)測(ce)(ce)(ce)機(ji)構(gou)(gou)僅需3名技術人(ren)員和(he)10萬元注冊(ce)資金，房(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪業(ye)務(wu)的(de)(de)(de)規(gui)模與(yu)技術難(nan)度(du)往往會超出(chu)其作業(ye)能力和(he)業(ye)務(wu)范圍，容易因技術、設備(bei)、人(ren)員等軟硬件(jian)力量不(bu)足(zu)而造成成果質量低劣(lie)；另外(wai)，在(zai)經(jing)濟利(li)益的(de)(de)(de)驅(qu)使之下，房(fang)測(ce)(ce)(ce)機(ji)構(gou)(gou)不(bu)排除會滿足(zu)房(fang)地(di)產開發(fa)企業(ye)的(de)(de)(de)不(bu)合(he)理(li)(li)要求進行違規(gui)測(ce)(ce)(ce)繪或所謂擦邊球測(ce)(ce)(ce)繪，最終(zhong)損害(hai)購房(fang)人(ren)的(de)(de)(de)合(he)法權(quan)益，擾(rao)亂(luan)房(fang)地(di)產市(shi)場。如果再(zai)缺乏有(you)效的(de)(de)(de)管(guan)理(li)(li)、賠(pei)償和(he)處罰措(cuo)施，將進一步造成房(fang)屋權(quan)利(li)人(ren)和(he)部門(men)管(guan)理(li)(li)機(ji)構(gou)(gou)之間的(de)(de)(de)矛(mao)盾，造成社會不(bu)良影響。長(chang)此以往，最終(zhong)會嚴重影響到交易和(he)登記機(ji)構(gou)(gou)的(de)(de)(de)部門(men)公信力。

4、不動產測繪和交易、登(deng)記機構(gou)的統一信息(xi)平臺有待構(gou)建

近年來，登記部門的信息化工作取得了長足進步，通過制定技術標準構建了統一的登記平臺，普遍實現了登記信息和測繪信息的互聯共享。由于交易和登記職能的分拆，測繪機構和交易機構、登記機構之間原有的信息共享機制被打破，新的統一信息平臺有待構建。

在構建新的信息平臺時，應充分利用已建成的平臺及數據，保證不動產交易和登記信息的持續性和完整性，一方面避免重復投入，另一方面應盡量利用現代信息技術和方法構建平臺，以保護信息共享和查詢效率。不動產測繪機構應立足于更好地為交易和登記機構做好配套服務工作，滿足社會大眾對測繪成果多方面的要求；不動產交易和登記機構需要快速、穩定的測繪成果，為不動產交易和登記機構的權威性提供保護；社會公眾同樣需要公正、公平的測繪成果以維護權利各方的合法權益。因此需要構建因地制宜、互惠互利的構建信息統一平臺，確保部門部門與測繪機構的有機銜接，為雙方提供高效、暢通、同步的測繪和權屬信息，實現“一圖、一網、一平臺”，提高不動產交易和登記信息的共享、查詢和應用水平。

5、不動產測繪成果的異議處理機制(zhi)有待(dai)建立和完善

不動產交易和登記具有國家公信力，不動產測繪成果的準確與否直接影響到不動產權利人的合法權益。權利人對不動產測繪成果提出異議時，應當有順暢的處理渠道。現有的測繪成果異議處理機制中，《房產測繪管理辦法》明確規定了省級測管部門的測繪成果質量監督檢驗機構，具有成果監督檢驗、委托檢驗和司法仲裁檢驗職能，但在實踐中存在較多障礙。因此，在不動產測繪制度的建設中，需要進一步拓寬爭議解決渠道，完善不動產測繪環節的異議處理機制。目前，在各地實踐中，不少地方的測繪行業協會通過篩選長期從事房產測繪的專業人士組成專家庫，參與處理房產測繪成果的異議和矛盾，初步具備了處理地籍、房產等不動產測繪成果數據的委托檢驗和司法仲裁檢驗等經驗。因此，在不動產測繪制度建設中，可以尊重各地實踐經驗，進一步明確不動產測繪成果異議處理的機構、程序等規定，保護不動產權利人的合法權利。