隨著經濟糾紛(fen)、訴訟數量的(de)增加，特(te)別是(shi)在2008年遭遇金(jin)融(rong)危機的(de)影(ying)響，有(you)些企業(ye)資金(jin)周轉困難(nan)，更有(you)部分企業(ye)倒閉，產(chan)(chan)生經濟糾紛(fen)，所(suo)以需要進行(xing)司法鑒(jian)定房(fang)地產(chan)(chan)評估業(ye)務的(de)數量也越(yue)來(lai)越(yue)多。司法(fa)鑒定評估就是房(fang)(fang)地產(chan)(chan)估價機(ji)構依(yi)(yi)法(fa)接受人(ren)民法(fa)院的(de)委托，運用(yong)專(zhuan)業(ye)的(de)估價知識和方法(fa)，依(yi)(yi)照法(fa)定的(de)程序，對與(yu)司法(fa)案件有關的(de)涉訟標的(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)價值進(jin)行(xing)專(zhuan)業(ye)判斷的(de)一種(zhong)活(huo)動。貴州的(de)司(si)法(fa)(fa)鑒定(ding)評(ping)估業務雖然歷史不長。但(dan)由于法(fa)(fa)律(lv)制度完善、權利意識(shi)增(zeng)強以及房地產市場發展等外部環境因素的(de)共同影響，房地產評(ping)估鑒定(ding)逐漸成為司(si)法(fa)(fa)環節中一項重要的(de)技(ji)術工作(zuo)。
司法鑒定興義房地產評估的工作流程：
1、評估公司選定
在開(kai)展司法(fa)鑒定評估(gu)之前，貴陽市各級人民(min)法(fa)院根據(ju)(ju)貴州省高級人民(min)法(fa)院規定，選定社會中介評估(gu)機(ji)構(gou)(gou)，并(bing)根據(ju)(ju)自身需要對評估(gu)機(ji)構(gou)(gou)資(zi)質(zhi)等級（二級以上資(zi)質(zhi)）、專業水(shui)平及資(zi)信作(zuo)出評價(jia)，選定入圍評估(gu)機(ji)構(gou)(gou)，設定期限一(yi)般為(wei)兩(liang)年，并(bing)根據(ju)(ju)該院執(zhi)行(xing)案件的(de)數(shu)量確(que)定搖珠時間，隨機(ji)選擇委托(tuo)的(de)評估(gu)機(ji)構(gou)(gou)進行(xing)司法(fa)鑒定。
2、抽簽
根據貴州省高級人民法院規定，委托法院入圍評估機構對執行案件進行司法鑒定評估需采用隨機選擇評估機構的方式。目前貴陽市選定評估機構的方式為機器隨機抽取，并采用輪流中抽方式。這樣，各評估公司機會均等，更體現了公平、公正的原則。
3、委托
通過搖珠選定的評估公司，人民法院與評估機構簽訂《司法鑒定委托書》，評估機構開始進行評估程序。
4、資料搜集
對于(yu)取得的估價對象(xiang)權(quan)屬等基(ji)礎(chu)資料(liao)，估價師應當(dang)通過公開(kai)渠(qu)道(dao)進行(xing)校核。對于(yu)權(quan)屬清(qing)晰的房(fang)地產(chan)(chan)，一般找法(fa)官提供房(fang)地產(chan)(chan)證復(fu)印件或去房(fang)產(chan)(chan)國土部門(men)查(cha)詢即可；對于(yu)存(cun)在權(quan)屬不清(qing)、基(ji)礎(chu)數據不明的，估價師應當(dang)與法(fa)官溝(gou)通，特別對于(yu)在國土部門(men)未備(bei)案，無從(cong)查(cha)證的權(quan)屬資料(liao)，應跟(gen)法(fa)官溝(gou)通，采取爭議雙方(fang)均認(ren)可的數據，并由(you)雙方(fang)當(dang)事人簽(qian)字確認(ren)，不得擅自做出假設。另外(wai)，對于(yu)各(ge)種渠(qu)道(dao)搜集到(dao)的資料(liao)，要做好底(di)稿的存(cun)檔工作，以備(bei)查(cha)閱。
5、現場查勘
估(gu)價(jia)師在進(jin)行現場(chang)查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)時應(ying)當(dang)有法(fa)官陪同，雙方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)(ren)或其委托律師共(gong)同到(dao)場(chang)。現場(chang)查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)過程(cheng)中，估(gu)價(jia)師應(ying)公開各種權屬資料，并要(yao)法(fa)官和雙方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)(ren)確(que)認其真實性、完整性。估(gu)價(jia)師必須拍攝估(gu)價(jia)對(dui)象及其環境(jing)照片，并做(zuo)好查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)記(ji)錄，查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)記(ji)錄中，需明確(que)所需評估(gu)房(fang)(fang)地(di)產的(de)實際現狀：如毛坯房(fang)(fang)、是否含室內固定(ding)裝(zhuang)修的(de)現值、是否包含室內物(wu)品(pin)（家私(si)電(dian)器(qi)）等(deng)； 查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)的(de)時間、地(di)點、查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)人(ren)(ren)、在場(chang)人(ren)(ren)、查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)的(de)經過、結果等(deng)，對(dui)于室內存有家私(si)、電(dian)器(qi)需要(yao)連同一起評估(gu)的(de)，則(ze)需由查(cha)(cha)(cha)(cha)勘(kan)人(ren)(ren)、雙方(fang)當(dang)事(shi)人(ren)(ren)、在場(chang)人(ren)(ren)在物(wu)品(pin)清單上簽名。
另外，在現場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業。如到達現場時；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現場勘察應該細致，避免出現漏評現象；評估公司盡量派兩名估價人員進行現場勘查。
6、報告制作
在查勘完評估物業現場及搜集完評估所需的相關資料后，評估公司開始報告制作過程。司法鑒定房地產評估報告制作，應嚴格遵循《房地產估價規范》的相關規定，堅持獨立、客觀、公正、科學的評估原則，明確估價目的、合理設定假設和限制條件、采用科學的估價方法及嚴謹的技術路線，緊緊圍繞價值定義，優先選用市場比較法進行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強可比性的實例，科學的設定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結果不偏離價值定義的內涵。對于估價結果的計算過程和數據來源，必須嚴格遵循估價規范及相關法律法規的規定，做到有理有據，確保估價計算過程的科學合理，確保估價結果做到準確無誤。報告附件全面，所附照片應為彩色；按法院的要求出具報告份數；并按法官的要求送交方式提供報告。
7、收費(fei)
根(gen)據(ju)貴陽(yang)市中級人民法院的(de)(de)規定(ding)，評估報(bao)告制作完成后，應先根(gen)據(ju)國家收(shou)(shou)費(fei)標準(zhun)收(shou)(shou)取評估費(fei)。目前(qian)對于在出具評估報(bao)告之前(qian)收(shou)(shou)取評估費(fei)的(de)(de)作法，不同法院實(shi)際操作起來情況不同。部分評估費(fei)還(huan)是需等到結(jie)案(an)時(shi)收(shou)(shou)取。
8、復議(yi)
評(ping)(ping)(ping)估(gu)報告復議(yi)是(shi)房地(di)(di)產(chan)估(gu)價司法鑒定與一(yi)(yi)般房地(di)(di)產(chan)估(gu)價在估(gu)價程(cheng)序上(shang)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)個重(zhong)要區別，并不(bu)以交付報告為終(zhong)結(jie)，也是(shi)司法鑒定房地(di)(di)產(chan)評(ping)(ping)(ping)估(gu)的(de)(de)(de)重(zhong)要程(cheng)序。對于案(an)件糾紛各方，其(qi)立場不(bu)同，對于評(ping)(ping)(ping)估(gu)報告結(jie)果(guo)(guo)(guo)會持有不(bu)同的(de)(de)(de)意(yi)思，故會對評(ping)(ping)(ping)估(gu)結(jie)果(guo)(guo)(guo)的(de)(de)(de)客觀性(xing)(xing)和公(gong)正性(xing)(xing)進(jin)行質疑(yi)。所以評(ping)(ping)(ping)估(gu)公(gong)司應嚴(yan)格按(an)照估(gu)價程(cheng)序，并對采用的(de)(de)(de)估(gu)價方法理論基礎的(de)(de)(de)科學(xue)性(xing)(xing)、估(gu)價過程(cheng)的(de)(de)(de)合理性(xing)(xing)、估(gu)價結(jie)果(guo)(guo)(guo)的(de)(de)(de)客觀性(xing)(xing)。執行每一(yi)(yi)步估(gu)價工作(zuo)，都要做到有法可(ke)依、有據可(ke)查。并對于估(gu)價結(jie)果(guo)(guo)(guo)的(de)(de)(de)的(de)(de)(de)來源(yuan)有其(qi)充分的(de)(de)(de)理由(you)，根(gen)據自己的(de)(de)(de)觀點及(ji)評(ping)(ping)(ping)估(gu)理由(you)給予答復。
司(si)(si)法(fa)(fa)鑒定(ding)房(fang)地(di)產評(ping)估(gu)(gu)源自于(yu)其自身的(de)(de)特(te)點，司(si)(si)法(fa)(fa)鑒定(ding)評(ping)估(gu)(gu)工(gong)作所承擔包括法(fa)(fa)律風險、技(ji)術風險、道德風險和經濟(ji)風險往往高(gao)于(yu)其他(ta)評(ping)估(gu)(gu)業務(wu)。很好的(de)(de)控制司(si)(si)法(fa)(fa)鑒定(ding)評(ping)估(gu)(gu)環節的(de)(de)各種風險同樣(yang)是一(yi)件復雜而重要(yao)的(de)(de)事情。所以，在(zai)從(cong)事司(si)(si)法(fa)(fa)鑒定(ding)房(fang)地(di)產評(ping)估(gu)(gu)過程(cheng)中，必須關(guan)注的(de)(de)問題:
1、嚴格遵循有關規定、執業規范(fan)
司(si)法(fa)鑒(jian)定房(fang)(fang)地(di)產評估活動(dong)中(zhong)，房(fang)(fang)地(di)產估價師應遵循《房(fang)(fang)地(di)產估價規范》、《城(cheng)鎮土(tu)地(di)估價規程》等(deng)有關規定、執(zhi)業規范。 實際工作中(zhong)，司(si)法(fa)鑒(jian)定房(fang)(fang)地(di)產評估主要為(wei)確(que)定房(fang)(fang)地(di)產拍賣(mai)底價為(wei)委(wei)托(tuo)方執(zhi)行案(an)件提(ti)供參考依據。
2、充分(fen)認知(zhi)司法鑒(jian)定房地產評估的嚴肅(su)性
司法鑒定(ding)(ding)房地(di)(di)產(chan)評(ping)估從前期(qi)的現(xian)場勘查、房地(di)(di)產(chan)權屬的調查認定(ding)(ding)、到后期(qi)的估價(jia)報告的制作(zuo)、房地(di)(di)產(chan)估價(jia)師(shi)的簽字等細節上都不(bu)能有半(ban)點疏(shu)忽(hu)。評(ping)估工(gong)作(zuo)的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執行(xing)程(cheng)序，重(zhong)則給雙方(fang)當事(shi)人(ren)造(zao)成難以挽回的經濟損失(shi)。
3、評估基準日、有(you)效期的確定
現(xian)在的(de)司法(fa)鑒定(ding)房地產(chan)評(ping)估(gu)中(zhong)，絕大(da)部(bu)分都是(shi)評(ping)估(gu)標的(de)物的(de)現(xian)值(zhi)，所以(yi)，一般(ban)以(yi)查(cha)勘現(xian)場日(ri)為(wei)房地產(chan)評(ping)估(gu)的(de)基準日(ri)，房地產(chan)評(ping)估(gu)是(shi)以(yi)某(mou)一時(shi)點作為(wei)評(ping)估(gu)基準日(ri)，估(gu)算確(que)定(ding)的(de)是(shi)有關房地產(chan)在該時(shi)點的(de)現(xian)時(shi)價值(zhi)。
估(gu)價報告(gao)(gao)有(you)(you)效期(qi)的(de)問題(ti)，目(mu)前房(fang)地(di)產(chan)市場價格(ge)波動較大(da)，評估(gu)公司出具的(de)房(fang)地(di)產(chan)估(gu)價報告(gao)(gao)有(you)(you)效期(qi)一(yi)般為一(yi)年，而(er)法(fa)院的(de)工(gong)作程序中(zhong)如送達不(bu)順利(li)或拍賣公告(gao)(gao)等需(xu)(xu)要一(yi)定的(de)時間(jian)，通常案件未結但評估(gu)報告(gao)(gao)已過有(you)(you)效期(qi)，這(zhe)就需(xu)(xu)要評估(gu)公司充分(fen)理(li)解(jie)法(fa)院的(de)工(gong)作特點，雙方協商解(jie)決
4、選擇合適(shi)的(de)估價方法(fa)
目前司法(fa)鑒(jian)定房(fang)地(di)(di)產評(ping)估中較(jiao)為普遍使用的是(shi)市場(chang)(chang)比較(jiao)法(fa)。目前，對(dui)(dui)(dui)(dui)于(yu)市場(chang)(chang)商(shang)品房(fang)，一(yi)般(ban)都采(cai)用市場(chang)(chang)比較(jiao)法(fa)評(ping)估。對(dui)(dui)(dui)(dui)于(yu)未交地(di)(di)價或只(zhi)交付部(bu)分地(di)(di)價的非市場(chang)(chang)商(shang)品房(fang)（綠本(ben)房(fang)產證(zheng)），雖(sui)然權(quan)(quan)利人只(zhi)對(dui)(dui)(dui)(dui)地(di)(di)上(shang)建(jian)筑(zhu)物有所有權(quan)(quan)，但在(zai)我們具(ju)體評(ping)估中，不能采(cai)用成本(ben)法(fa)對(dui)(dui)(dui)(dui)其地(di)(di)上(shang)建(jian)筑(zhu)物評(ping)估，而(er)(er)是(shi)同樣采(cai)用市場(chang)(chang)比較(jiao)法(fa)評(ping)估標的物完全產權(quan)(quan)下的房(fang)地(di)(di)產市場(chang)(chang)價格，根據(ju)貴陽市的相(xiang)關規(gui)定計算地(di)(di)價，并列(lie)出(chu)地(di)(di)價數據(ju)做為參(can)考，而(er)(er)實(shi)際地(di)(di)價數據(ju)以貴陽市國土資源和房(fang)產管(guan)理局的核算為準，而(er)(er)在(zai)物業(ye)拍賣(mai)時按市場(chang)(chang)價格拍賣(mai)，扣除應補地(di)(di)價。
5、積極主動取得(de)委托法院(yuan)支持
司法鑒定房(fang)地產評(ping)估(gu)自身特點，牽涉當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)各種利(li)益關(guan)系，被告、原告及相關(guan)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)之間往往存在著較(jiao)多對抗和沖(chong)突，評(ping)估(gu)人(ren)(ren)員現場查勘中(zhong)，經常會遇到(dao)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)的不配合、甚至阻(zu)止(zhi)等情況。評(ping)估(gu)人(ren)(ren)員到(dao)房(fang)地產行(xing)政主(zhu)管部門落實房(fang)地產權屬(shu)遇到(dao)困難，諸類種種……，評(ping)估(gu)人(ren)(ren)員都應積(ji)極主(zhu)動取得委(wei)托(tuo)法院(yuan)支(zhi)持，以(yi)便評(ping)估(gu)工作順利(li)進行(xing)。
6、評(ping)估報(bao)告的質量及其服務
司(si)法(fa)(fa)鑒(jian)(jian)定房(fang)地產估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)結論(lun)(lun)是法(fa)(fa)院判決的(de)(de)(de)(de)(de)法(fa)(fa)定證據，房(fang)地產估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)司(si)法(fa)(fa)鑒(jian)(jian)定過程(cheng)中(zhong)(zhong)所采用的(de)(de)(de)(de)(de)各種估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)依據作(zuo)為鑒(jian)(jian)定結論(lun)(lun)的(de)(de)(de)(de)(de)組成(cheng)部(bu)分，其(qi)準確性(xing)非常重(zhong)要。在司(si)法(fa)(fa)鑒(jian)(jian)定過程(cheng)中(zhong)(zhong)應該對(dui)估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)依據予以核實(shi)(shi)，不(bu)能核實(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)要給出(chu)詳(xiang)細說(shuo)明。如(ru)果在現場查看過程(cheng)中(zhong)(zhong)，受當(dang)事人不(bu)配合(he)以及其(qi)他(ta)各種條(tiao)件限制(zhi)，估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)師難以全面掌握(wo)估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)對(dui)象的(de)(de)(de)(de)(de)資料，但(dan)法(fa)(fa)院又要求必須在規定的(de)(de)(de)(de)(de)時限內完成(cheng)鑒(jian)(jian)定工作(zuo)并(bing)出(chu)具報告的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)下，應當(dang)在估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)假設(she)和限制(zhi)條(tiao)件中(zhong)(zhong)予以充分的(de)(de)(de)(de)(de)說(shuo)明，并(bing)明確指(zhi)出(chu)估(gu)(gu)價(jia)(jia)(jia)結果應用的(de)(de)(de)(de)(de)限制(zhi)條(tiao)件。
總之，隨著社會經(jing)濟(ji)的(de)發展，司(si)法(fa)鑒定房地(di)產評(ping)估(gu)業(ye)務的(de)不斷增多，不僅為評(ping)估(gu)機構增加了業(ye)務收入，增強了估(gu)價師的(de)參與和影(ying)響社會經(jing)濟(ji)活動的(de)能力，但如何樹立法(fa)律意識(shi)，規范評(ping)估(gu)程序(xu)，防范評(ping)估(gu)風險(xian)，提高執業(ye)能力和社會公信力是(shi)值得我(wo)們評(ping)估(gu)機構及其從業(ye)人(ren)員(yuan)不斷追尋的(de)目(mu)標。
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